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一文构建房地产股估值模型
发表时间:2019-01-26

本刊特约作者 大洋/文

依据网上公开资料查阅得到,恒大汕头金碧湾项目约在2015年4月拿地,总建造面积为30.25万平方米,总价为2.71亿元,楼板均价为898元/平方米。11月,恒大满足恳求开端销售。恒大增发推介材料称,“确保项目拿地后4-6个月即可开盘,实现高周转,提高资金利用率。”此项目证明了这一特点。

以恒大汕头金碧湾开发过程为例子

因名目离我很近,根据我的跟踪及在汕头住房跟城乡建设局查到的销售数据,得出表1的销售面积及单价的年度数据,并假设开始时项目贷款总额为3亿元,其它数据可模拟恒大财务报表的指标给予设定。得到现金流的简表打算如表1,从中可能得出一些有趣的论断:

比喻很多人面对中国恒大(03333.HK)的资产负债表中的高负债,会感到迷惑与恐惧,另一方面也对恒大所取得的销售增添与巨额的利润而惊疑。

通过模型,将房企的所有项目合并看成一个项目,当年再拿的地也合并成一个项目。模拟适当的销售进度,构筑一个类似的现金流量预估其年后净资产价值,再通过合适的折现率得到净现值或估值。

本人尝试从一个简易的数学模型来解读恒大的资产负债表跟现金流,从而破解恒大的运作模式,导出房地产股估值的因素及模型。

因为房地产行业会计的入账方式有别于其余行业,如果投资者单从只按市盈率或净资产去给房地产股估值,往往会错失投资机会。

第一,项目的利润率为10.72%。另一面,资本回报率为86.56%(内部收益率按四年盘算约为17%)。碧桂园(02007.HK)董事长杨国强在2017年的业绩会上曾说,“全体集团的平均回报率70%多,证实了体系的美好。”恒大此名目,公司资本回报率与碧桂园的说法相当。假如恒大也像碧一样在两年内清盘,模仿数据显示回报率也会到约70%。由于项目在三线城市,具一定危险性,而房企的垃圾债券利率约13%,故以17%的贴现率来评估项目也算是公平。



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